Бизнес и Арбитраж

Инвестиции | Защита бизнеса | Авторское право

Решения судов, вынесенные по делам, связанным с рейдерскими захватами недвижимости, позволяют оценить годовые обороты этого криминального бизнеса

В несколько десятков миллиардов рублей. Эксперты-практики проанализировали судебную практику и выяснили, что если раньше наиболее востребованной позицией в рейдерском меню являлись крупные земельные участки и промзоны, то сегодня аппетиты захватчиков сфокусированы на более компактных и ликвидных объектах недвижимости, которые генерируют стабильный и предсказуемый доход. Рассмотрим какие объекты недвижимости предпочитают сегодняшние рейдеры.

Торгово-офисные центры

Чаще всего объектом рейдерских атак становятся небольшие торгово-офисные здания, расположенные в центральных районах крупных городов. Для захвата таких объектов применяются различные схемы, связанные с фальсификациями решений органов управления компаний, владеющих недвижимостью, данных Единого государственного реестра. Нередко против законных владельцев применяются «тараны» в лице сотрудников силовых органов. Формальным основанием для возбуждения уголовного дела против лендлорда могут стать, например, серые схемы расчетов за аренду. Полиция появляется в тот момент, когда подставной арендатор, действующий в сговоре с рейдерами, оплачивает арендованные помещения черным налом. Впоследствии перспектива закрытия уголовного дела становится главным аргументом в переговорах о выкупе актива по заниженной цене.

Зона риска - наследники собственников компаний, владеющих недвижимостью.

Известны случаи, когда после смерти владельцев офисно-торговых комплексов рейдеры подделывали договора дарения акций и заявляли наследникам, что за несколько дней до смерти скончавшийся рантье передал им все акции компаний — держателей портфеля недвижимости.

Складские комплексы

В настоящее время в судах рассматривается ряд дел, связанных с попытками захвата складских комплексов в регионах. Общая тенденция такова, что чаще всего аферисты атакуют объекты, принадлежащие компаниям с единственным директором-учредителем, имеющим право совершать сделки по отчуждению имущества. Мошенническая схема выглядит следующим образом - сначала преступники изготавливают поддельный паспорт на имя владельца компании, затем от его имени заявляют об утрате учредительных документов и оформляют их дубликаты в налоговых органах. Следующий шаг — аферисты регистрируют сделку по продаже фирмы, владеющей складами, на подставное лицо, производят замену генерального директора, которым становится новый владелец.

Зачастую владельцы бизнеса даже и не подозревают о подобных манипуляциях. Известны случаи, когда бизнесмены узнавали о том, что стали жертвой рейдерского обмана, случайно — при обращении в налоговую инспекцию за выпиской.

Гостиницы

В последнее время в популярных туристических регионах участились попытки захвата гостиничных комплексов и небольших отелей. При этом, как и в случае со складами, применяются весьма примитивные схемы. Как правило, рейдеры представляют в налоговую инспекцию подложные документы, на основании которых вносятся изменения в Единый госреестр юридических лиц (ЕГРЮЛ) и учредительные документы компаний, владеющих активами. Впоследствии недвижимость перепродается добросовестным приобретателям, которыми нередко становятся сетевые гостиничные операторы.

Если собственнику бизнеса становится известно, что в результате мошеннических действий произведена замена учредителей и топ-менеджмента, необходимо незамедлительно обращаться в правоохранительные органы и к профессиональным юристам, которые имеют опыт защиты от недружественных поглощений. Расторопность позволит предотвратить дальнейшие действия по легализации захваченных активов, а впоследствии вернуть похищенное имущество.

Промзоны

Если в нулевые годы внимание рейдеров было сфокусировано на крупных промзонах, заводах и фабриках, то теперь захватчиков больше интересуют отдельные здания.

В последнее время отчуждение недвижимости, принадлежащей промышленным предприятиям, все чаще происходит через процедуру искусственного банкротства, которая запускается путем формирования фиктивной задолженности предприятий перед аффилированными с рейдерами компаниями и банками. Благоприятной почвой для волны недружественных поглощений через скупку долгов и банкротство является сложная экономическая ситуация, в которой оказались многие предприятия из-за кризиса.


Читайте также Рейдерство в России: понятие и профилактика


Методы рейдерского захвата 

  1. Захват через акционерный капитал. Рейдеры скупают миноритарные акции, затем инициируют собрание собственников и выносят на повестку вопрос о смене руководства компании. Иногда рейдеры не самостоятельно действуют, а принуждают мажоритариев выкупать у миноритарных акционеров их акции по завышенным ценам. Суть состоит в том, чтобы перед общим собранием акционеров один из собственников пакета акций любого объёма подаёт иск в суд против кого-либо из основных владельцев акций с просьбой наложить арест на все ценные бумаги обвиняемого. В конце концов, на общем собрании меняется состав совета директоров и к тому времени, когда решение суда по отношению к невиновному акционеру меняют, захват компании уже совершён. При использовании этой схемы действия рейдеры хотят, как правило, захватить весь бизнес «жертвы». Но при условии, если что-то не получается и все акции прибрать к рукам невозможно, то рейдеры удовлетворяются прибылью от продажи обманутому акционеру его акций по завышенной цене, таким образом они ликвидируют конфликт и остаются при деньгах.

  2. Захват посредством руководства предприятия (коммерческий подкуп). В этом случае руководство компании зачастую само выводит активы на подконтрольные рейдерам предприятия либо берет кредит под огромные проценты, заранее зная, что компания не сможет расплатиться. Одним из наиболее распространенных методов второй группы является взятие кредита под залог собственности, принадлежащей организации.

  3. Захват с использованием кредиторской задолженности. В третьем случае рейдеры скупают несколько мелких задолженностей предприятия и предъявляют их к единовременной оплате. В четвертом случае рейдеры оспаривают незаконную приватизацию. В нашей стране первые два способа наиболее полюбились рейдерам. Третий способ представляется наиболее законным, однако трудно осуществимым.

  4. Рейдерство путем оспаривания приватизации. Четвертый же способ практически нереален для российских рейдеров, так как приватизация компаний происходила в 90-х гг. прошлого столетия, соответственно, все сроки давности по тем сделкам уже истекли. Данный способ осуществим только в совокупности с другими методами. Действительно, наиболее опасными рейдерские захваты становятся при использовании совокупности различных методов.

Таким образом, в настоящее время от интереса рейдеров не застрахована ни одна организация обладающая привлекательными активами. Реалии таковы, что уже сформирован рынок услуг по недружественным поглощениям. Противостоять агрессорам в случае неожиданной и тщательно проработанной атаки, неподготовленной компании бывает крайне сложно. Многочисленные примеры захватов собственности, публикации о которых регулярно появляются в СМИ, служат тому подтверждением. В связи с этим руководству российского бизнеса следует особое внимание уделять превентивным мерам защиты от недружественного поглощения. С этой целью необходимо своевременно обращаться к специалистам, которые могут помочь разработать наиболее эффективную стратегию защиты, а так же принять меры, необходимые для отражения рейдерской атаки. В противном случае существует реальная угроза в один неожиданный момент лишиться всех результатов многолетнего труда по развитию своего бизнеса.


Популярное