Недвижимость

Сделки с недвижимостью | Собственность | Управление

Перед покупкой жилья следует не только быть внимательным при выборе застройщика, но и тщательно проверить все документы перед сделкой (провести правовую экспертизу)

Увы, уже не редкость, когда на первичном или вторичном рынке жилья оформление квартир происходило с юридическими проблемами.

Кто должен проверять документы?

Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 N 122-ФЗ предписывает проверку документов на стадии государственной регистрации. Ранее проверку документов и удостоверение договоров отчуждения жилых помещений осуществляли нотариусы. Если вы оформляете покупку в ипотеку, то документы проверяет юридическая служба банка, который вам дает кредит. Покупатель же находит продавца и представляет информацию о нем банку. 

В этой статье мы остановимся на ситуациях, когда банк не является одной из сторон сделки, а соответственно не отвечает за ее документальную безопасность.  

Какие самые распространенные ошибки при проверке документов. Разделим их на две группы:

  1. при покупке жилья в новостройках; 
  2. при покупке жилья на вторичном рынке.

Ситуация «А». Уделите должное внимание документам от застройщика.

Ситуация «Б». К наиболее распространенным ошибкам при совершении сделок на вторичном рынке жилья относят:

  • отказ от получения выписки из ЕГРП на объект недвижимости, где могут быть указаны ограничения (обременения) на продажу жилья и отметки о судебных спорах, а также отказ от получения дополнительных документов на жилое помещение;
  • отказ от общения с собственником и осмотра квартиры, а в результате могут «всплыть» самовольные перепланировки и т.д.;
  • отказ от проверки правильности оформления документов при переводе в жилое помещение из нежилого;
  • отказ от проверки имеющихся прав третьих лиц на приобретаемое жилье.

Остановимся на некоторых ошибках подробнее.


Читайте также Риск покупки квартиры с «прописанным»


Если вы покупаете жилье в новостройке. Какие документы должен иметь застройщик? 

Во-первых, это правоустанавливающие документы на строительство: 

  • постановление муниципалитета о выделении земельного участка для строительства;
  • договор аренды участка под строительство;
  • свидетельство о праве собственности на участок под строительство;
  • инвестиционный контракт, в соответствии с которым именно этот застройщик наделен правом строительства дома;
  • разрешение на строительство.  

С застройщиком вы заключаете договор участия в долевом строительстве (тн ДДУ), который подлежит регистрации в Росреестре, согласно 214-ФЗ.

А если застройщик предлагает вам такие вариант договоров, как договор инвестирования, договор займа, предварительный договор купли-продажи и даже договор на покупку векселя с возможностью погашения приобретением квартиры, есть повод в нем усомниться. Вышеперечисленные документы не надо регистрировать. А значит, высок риск «двойной» продажи строящейся квартиры.

Заключая договор долевого участия, внимательно его прочтите перед подписанием!

Важно помнить, что при регистрации договора долевого участия застройщик наряду с другими документами должен представить в Росреестр договор страхования своей гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору долевого участия или договор поручительства за надлежащее исполнение обязательств. Свои обязательства застройщик обеспечивает посредством участия в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков или заключения договора страхования со страховой организацией, имеющей на то лицензию. Застройщик страхует свою ответственность за свой счет до государственной регистрации договора.

Ограничения (обременения) на жилье: как избежать?

Вы не станете собственником недвижимости, если на жилое помещение наложен арест, оно находится в ипотеке. 
Как это узнать? Возьмите выписку из ЕГРП на квартиру. Именно в выпуске указаны все ограничения (обременения) на продажу жилья, а также отметки о судебных спорах.

Осмотр квартиры – шаг обязательный

При проверке документов обязательно осмотрите квартиру, которую собираетесь приобретать. Мы советуем общаться с продавцом лично, а не через представителей (посредников). Тогда вы точно будете знать о наличии или отсутствии таких препятствий для регистрации вашего права собственности, как самовольная перепланировка и т.д.

Как резюме несколько советов:

  • Тщательно проверяйте все документы до сделки купли-продажи. Переживаете, что сами не справитесь, подключите к процессу специалистов-экспертов;
  • Получите выписку из ЕГРП;
  • Осмотрите помещение перед его покупкой, лично пообщайтесь с продавцом;
  • Узнайте больше о застройщике и его репутации, если вы покупаете квартиру в новостройке. Обязательно заключайте договор участия в долевом строительстве, а не вариации на тему, предложенные продавцом.

Популярное