Оспаривание кадастровой оценки имущества

Не согласны с кадастровой оценкой недвижимости? Поможем вам снизить налог

Оспаривание кадастровой стоимости: порядок и правовые особенности

Сегодня многие налогоплательщики и арендаторы столкнулись с ситуацией, когда увеличился размер налога и арендной платы. Это произошло за счет значительного повышения кадастровой стоимости активов.

Все это в полной мере относится в тч к Москве и МО, где с января 2013 года налоги и арендная плата за землю возросли в несколько раз. Содержание земельных участков стало обременительным. Зачастую кадастровая стоимость участка превышает его действительную рыночную цену в несколько раз.

Сведения о цене земельных участков, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости (ГКН), не всегда соответствуют действительности. Расхождения между кадастровой и рыночной стоимостью могут быть вызваны:

• Недостоверностью сведений об объекте недвижимости при осуществлении оценочных работ. Наиболее часто допускаются ошибки в указании вида разрешенного использования земли. Этот фактор значительно влияет на цену участка.
• Оценкой земельного участка только по его площади, без учета иных индивидуальных особенностей. Общеизвестно, что такие показатели объекта, как наличие/отсутствие коммуникаций, транспортная доступность, геологические характеристики, обременения, юридическая история существенно влияют на его цену.
• Оценкой земельного участка на основе публикаций СМИ о продаже аналогичных объектов. Нередко продавец заявляет высокую стоимость. В дальнейшем цена продажи может меняться. При этом итоговая сумма, рассчитанная таким способом, останется завышенной. Поэтому данный метод оценки является неточным.

Профессионально снизим кадастровую стоимость объектов недвижимости (земля, сооружения) в досудебном порядке, а также в судах и в территориальных комиссиях Росреестра по рассмотрению споров о кадастровой стоимости.

Что такое кадастровая стоимость земли и как она устанавливается?

Кадастровая стоимость представляет собой установленную в законном порядке расчетную величину, которая отражает ценность объекта недвижимости. Кадастровая стоимость земли берется за основу при начислении:

• арендной платы,
• цены за выкуп участка,
• земельного налога,
• госпошлины в суд,
• нотариальных тарифов.

В соответствии с законом кадастровая оценка земельных участков осуществляется не реже одного раза в пять лет. Ее результаты утверждаются постановлением органов местного самоуправления. В ходе осуществления кадастровой оценки нередко допускаются неточности в исчислениях. Это приводит к многократному возрастанию обязательных платежей за землю. Поэтому при выявлении неточностей в оценке правообладателям выгодно оспорить кадастровую стоимость.

Президиумом ВАС в 2011 году было принято постановление, в котором разъясняются актуальные вопросы оценки земли для государственного кадастра недвижимости. Так, кадастровая стоимость земельного участка считается равной его рыночной цене с момента определения последней. Суд устанавливает кадастровую стоимость в размере рыночной на основании отчета, подготовленного независимой оценочной организацией.

Как оспорить кадастровую стоимость при выявлении недостоверности сведений?

Изменение кадастровой стоимости в связи с недостоверностью информации, использованной при оценке объекта недвижимости, осуществляется в следующем порядке. Устанавливается, какие именно сведения являются ошибочными. Для этого нужно обратиться с запросом:

1. к заказчику оценочных кадастровых работ (если стоимость была установлена в ходе осуществления данных работ).
2. в органы Росреестра (если итоговая сумма была рассчитана при постановке участка на кадастровый учет или во время внесения изменений об объекте);

Информация предоставляется заявителю в течение 7 дней с момента подачи запроса. Чтобы уточнить информацию о том, как была определена кадастровая стоимость, необходимо обратиться в территориальный филиал ФГБУ «ФКП Росреестра».

Формируется обращение в территориальную комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости. Для этого потребуется предоставить:

• заявление об изменении кадастровой стоимости в связи с недостоверностью сведений об объекте недвижимости;
• правоустанавливающий документ на объект недвижимости (нотариально удостоверенная копия);
• кадастровый паспорт земельного участка;
• документы о подтверждении недостоверности сведений об оценке кадастровой стоимости объекта.

Порядок внесения изменений в ГКН путем установления рыночной цены земельного участка

В данном случае изменение кадастровой стоимости осуществляется в следующем порядке:

1. Обращение в независимую организацию для проведения индивидуальной оценки рыночной стоимости земельного участка. Специалист подготовит отчет, который является правовым основанием для дальнейших действий по изменению кадастровой стоимости. В соответствии с законом данный вид работ вправе проводить независимые оценщики, состоящие в СРО. Зачастую рыночная цена земельного участка, рассчитанная в результате независимой оценки, значительно отличается от кадастровой стоимости.
2. Обращение в территориальную комиссию при Росреестре. Собственник, арендатор или иное заинтересованное лицо должно предоставить:

• заявление о пересмотре кадастровой стоимости;
• правоустанавливающий (правоудостоверяющий) документ на землю (нотариально заверенную копию);
• кадастровый паспорт земельного участка;
• отчет об оценке, выполненный независимой оценочной организацией;
• положительное экспертное заключение — этот документ требуется в том случае, если рассчитанная в отчете об оценке цена объекта отличается от его кадастровой стоимости более чем на 30%.

Оспаривание кадастровой стоимости в судебном порядке

Закон наделяет правом на судебное оспаривание кадастровой стоимости следующих лиц:

• ИП и организации, в собственности, аренде или законном пользовании которых находятся земельные участки. В данном случае иск подается в арбитражный суд по месту нахождения участка.
• Землевладельцы-физические лица. Они обращаются с исковым заявлением в суды общей юрисдикции.

Подача заявления о внесении изменений в нормативный акт, утверждающий кадастровую стоимость земли по региону, в данном случае является ошибкой. Дела об оспаривании нормативно-правовых актов являются сложными и рассматриваются длительно.

Фактически кадастровая стоимость не оспаривается — устанавливается ее новый размер по результатам проведения оценки рыночной стоимости объекта недвижимости. Ответчиком по искам о пересмотре кадастровой стоимости выступает территориальный орган Росреестра.

Правовая позиция судов по данной категории дел определена Постановлением Высшего арбитражного суда РФ №913/11. Так, дела об оспаривании кадастровой стоимости рассматриваются по общим правилам искового производства.

Защита прав землевладельцев осуществляется путем изменения кадастровой стоимости земли на рыночную. Землевладелец вправе подать иск в течение трех месяцев с момента, когда ему стало известно о нарушении его прав.

Для обращения в суд потребуются следующие документы:

• исковое заявление;
• правоустанавливающие и правоподтверждающие документы;
• кадастровый паспорт земельного участка, стоимость которого оспаривается;
• отчет о независимой оценке рыночной цены объекта;
• квитанция об оплате госпошлины.

Оспаривание кадастровой стоимости осуществляется на основании отчета о рыночной цене земельного участка, подготовленного независимым специалистом, или результатов судебной экспертизы. Оптимальным способом оспаривания кадастровой стоимости является подготовка отчета об оценке земельного участка. В процессе судебного разбирательства проводится экспертиза данного документа. Приложение к исковому заявлению отчета об оценке ускоряет процесс рассмотрения спора в суде. Если отчет не приложен, будет назначена судебная экспертиза.

В соответствии с положениями статьи 66 Земельного кодекса РФ решение суда об установлении рыночной стоимости земельного участка — это правовое основание для внесения указанной стоимости в качестве кадастровой в ГКН. Внесение изменений в ГКН производится с момента вступления судебного решения в законную силу.